苏州首次推出限房价地块相比杭州的“双限价”

  上周五,苏地网挂[2019]4号出让公告发布。苏州市区挂牌8宗涉宅地块,总出让面积37.96万方,起拍总价116.08亿元。预计于9月18日出让。

  值得关注的是,此次挂牌地块中,园区娄葑2宗地块实行“限房价、限地价”的出让方式,这也是苏州首次出现限房价地块。

  2宗地块起始楼面价为20500元/㎡,网上中止楼面价为23300元/㎡,一次性报价区间楼面价范围为23300-23400元/㎡。限定备案均价32500元/㎡(含装修),限定备案最高价34800元/㎡(含装修),最低装修标准1500元/㎡。

  那么这两个城市在开始限地价以来,直到最新出台的限房价这段时间,土地竞价规则分别经历了哪些调整,又有何异同?好地网盘点如下。

  1、杭州地块达到上限价格后,改为竞拍自持面积,若自持面积报价达到100%,改为竞配地块内养老用房面积;

  而苏州在达到网上中止价格后,改为一次性报价确认竞得者。在达到一次性报价前,还设置了市场指导价用于规定预售条件。

  2、杭州自6月29日挂牌首批试点限房价以来,截止目前,十区范围内已经推出了20宗宅地(含商住地),均为限房价地块。其中包含12宗已出让地块和8宗挂牌中地块,仅临安区尚未推出限房价地块。

  苏州市区8月16日挂牌的8宗涉宅地块中,仅2宗施行限房价出让,限制广度不如杭州。

  3、杭州限房价限的是毛坯销售均价、毛坯销售最高单价和装修价格,也就是说,杭州限房价地块未来可以毛坯销售;

  而苏州推出的2宗限房价地块需结构封顶后方可申请预售,项目为全装修住宅,限的是预售均价、预售最高单价和装修成本不得低于1500元/㎡。也就是说未来项目必为精装销售。

  杭州最早出台土地设上限价格实在2012年10月,当商品住宅地块溢价达到49%(部分地块设为35%)时,锁定地价,竞投配建安置用房或保障性住房面积。不过,在2015年9月,重新恢复了价高者得。

  随后重新设置地价上限是在2016年9月26日,杭州市国土资源局在召开的发布会上提出,杭州市即将加大土地供应,同时将调整竞价方式。

  新的竞价方式为:1、土地溢价率超过100%时,土地出让金需在签订土地出让合同起一个月内付清;

  2、土地溢价率超过120%时,在满足1的条件外,所建商品房屋需现房销售;

  3、土地溢价率超过150%时,在满足上述两条条件外,转为通过投报配建养老房设施面积确定竞得人。

  改新规自2016年9月27日实施,试用范围为主城六区,不含富阳、大江东以及临安、桐庐、建德、淳安四县(市)。

  虽然新规规定了溢价150%为土地上限价格,但是,实施以来,虽有溢价超过100%,但并没有地块达到上限竞配养老房,甚至超过120%(需现房销售)。

  接下来出现新的土拍规则是在2017年3月24日,杭州主城区挂牌5宗地块,当溢价率达到50%时地块所建商品房屋须在取得不动产登记证后方可销售;

  当有两个或两个以上的竞买人投报自持面积比例为100%时,转入投报配建养老设施的程序。

  1是在2017年7月12日主城区公告的9宗地块土拍规则上,取消了溢价50%时,需现房销售的要求。

  而新房价这一新规出现时间是2019年6月29日挂牌的9宗试点地块上(分布在主城、萧山、余杭以及钱塘新区,随后富阳也挂牌了限房价地块)。在出让文件中,明确规定了项目销售时的售价,共有三个限价:分别是商品住房毛坯销售的最高均价、毛坯销售的最高单价、装修价格。

  苏州市在2016年5月份出台“对报价超过高报价的,终止土地出让,竞价结果无效”这一规则来抑制土地市场的高热。不过这一规则有一个重大缺陷,就是热门地块很容易遭到恶意报价导致流拍。

  后来,在2016年9月,苏州重新调整了达到土地上限价格后的竞价方式,即“一次性报价方式”,具体规则如下:

  当土地价格报价超过网上竞价中止价格时,转为在一次性报价区间内报价,接近所有报价均值的报价确认为最终竞得人。

  就在今年5月,苏州政府发布补充公告,对市场指导价格进行调整,调整前后竞价规则如下表: